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房地産基礎知識100問

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房地産基礎知識100問

發布日期:2018-10-22 作者: 點擊:


1.房地産業


是以土地和建築物爲經營爲對象,從事房地産開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動爲一體的綜合性産業。

2.商品房

是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。

3.房改房

在房改政策出台後,國家機關、企事業單位的職工需要按規定將目前居住的房子購買下來,我們把爲類公房稱之爲房改房。

4.土地所有制

現行全部土地實行的是社會主義土地公有制,分爲全民所有制(即國家所有)和勞動群衆集體制(即集體所有)兩種形式。其中,城市市區的土地全部屬于國家所有;農村和城市郊區的土地法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于集體所有;礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源,屬于國家所有,由法律規定屬于集體所有,森林、山嶺、草原、荒地、灘塗除外。但地上建築物既可以爲國家所有,也可以爲集體、單位和個人所有。因此,同一宗房地産,其土地與地上建築物的所有權往往是不一致的。

5.集體土地

是指農村集體所有的土地。

6.征用土地

指國家爲了公共利益的需要,可依照法律規定對集體所有的土地實行征用。

7.土地的使用年限是如何確定的?

凡與省市規劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地,其土地使用年限按國家規定執行。即:居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅遊、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。另外,加油站、加氣站用地爲二十年。

8.樓花

這一詞最早源自香港是指未完工的物業(即在建物業),另一說法即指未正式交付之前的商品房。

9. 期房

是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房,即房地産開發商品房預售許可證開始至取得房地産權證大産證爲止,所出售商品房稱爲期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。

10. 現房

是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房,即開發商已辦妥所售的商品房的大産證的商品房,與消費者簽訂商品詳盡買賣合同後,立即可以辦理入住並取得産權證。

11. 磚混結構

主要是磚牆承重,部分是鋼盤混凝土承重的結構。

12. 鋼筋混凝土結構

主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。

13. 住宅的開間

就是住宅的寬度。

14. 住宅的進深

就是指住宅的實際長度。

15. 住宅的層高

是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離,也就是一層房屋的高度。

16. 住宅的淨高

是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

17. 居住小區總用地

是包括住宅總用地,公共建築設施總用地,道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。

18. 住宅總用地

指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。

19. 公建總用地

指小區內部公共建築占地面積的總和。

20. 房屋的基底面積

房屋的基底面積是指建築物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

21.住宅的建築面積

亦稱建築展開面積,它是指住宅建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建築物規模大小的經濟指標。它包括三項,即使用面積、輔助面積和結構面積。

22. 結構面積

是指房屋建築中外牆,內牆柱等結構構件所占面積的總和。

23.使用面積

是指建築物各層平面中直接爲生産或生活使用的淨面積的總和。

24. 輔助面積

指臥室以外的淨面積,包括過道、衛生間、廚房、儲藏室、陽台。

25.套內建築面積

房屋按套(單元)計算的建築面積爲套(單元)門內範圍的建築面積,包括套(單元)內的使用面積、牆體面積及陽台面積。

26.套內牆體面積

是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其它承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分割以及外牆(包括山牆)等共有牆,均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自由牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。

27.公用建築面積

各産權主體共同占有或共同使用權的建築面積,指各套(單元)以外爲各戶共同使用,不可分割的建築面積。

28.公用建築面積的分攤原則是什麽?

如有面積分割的文件或協議,應按其文件或協議分攤計算;如無分割文件或協議,按規定的公用面積分攤原則進行分攤計算。

29.哪些公用面積應分攤?

應分攤的公用建築面積包括套(單元)門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、爲整棟樓層服務的值班衛室、建築物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

30. 哪些公用面積不能分攤?

不能分攤的公用面積爲底層架空層中作爲公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作爲公共開放使用的建築面積、消防避難層;爲多棟建築物使用的配電房;公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等

31. 套內陽台建築面積

套內陽台建築面積均按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽台按水平投影全部計算建築面積,未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。

32. 套內使用面積

指套內住戶獨自使用的面積,一般包括臥室、廚房、衛生間、過廳、起居室、內走道、陽台、壁櫃等淨面積的總和。

33. 建築容積率

是指項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。

34. 建築密度

即建築覆蓋率,指項目用地範圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

35.綠地率

是指規劃建設用地範圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

36.綠化率

是指植被垂直面積與規劃建設用地面積之比。

37.得房率

指套(單元)內建築面積與套建築面積的比率。

38.閣樓

是指位于房屋坡屋頂下部的房間。

39.假層

是指房屋的最上一層,四面外牆的高度一般不低于下式樓層外牆的高度,以內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層。

40.普通住宅

是指按一般民用住宅標准造的居住用住宅,高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的範疇。

41.公寓

是指二層以上供多戶人家居住的樓房建築。

42.商住住宅

SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸,它屬于住宅,但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施,尤其是網絡功能的發達,使居住者在居住同時又能從事商業活動的住宅形式。

43.別墅

是指在郊區或風景區建造的供住宿休養用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅爲連棟別墅,二戶連體的別墅爲雙拼別墅,單樓獨棟的則爲獨棟別墅。

44.TOWNHOUSE(聯排別墅)

正確的譯法應該爲城區住宅,是從歐洲舶來的,其原始意義是指在城區房屋。目前是指建于城郊,高綠化率,住宅功能齊全的景觀型聯排別墅。

45.躍層式商品房

是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房,並采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光較好,布局緊湊,功能分明,只是戶內樓梯占去一定使用面積,上下兩層只有一個出口,發生火災時,人員不易疏散。

46.複式商品房

是由香港建築師創造設計的一種經濟型房屋,是在層高的一層樓中增建一個夾層,從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。複式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用,上層供休息、儲藏用,戶內設多處入牆式壁櫃和樓梯。

47.錯層式住宅

是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯系的住宅。

48.鋼筋混凝土結構

主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。

49.單元式住宅

是指在多層、高層樓房中的一種住宅建築形式;通常每層樓面只有一個樓梯,住戶由樓梯平台直接進入分戶門,一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱爲一個居住單元。

50.房子的居住時間是多少,土地使用年限屆滿後,該怎麽辦?

房屋一經購買並取得産權後,即作爲業主個人所有的財産,並無居住年限的限制,擔對該房屋所占用範圍內的土地來說,因爲土地除屬于集體所有的外,均屬于國家所有。業主所取得的爲該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間爲50—70年,自開發商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿後,土地將由國家收回。業主可以在繼續交納土地出讓金或使用費的前提下,繼續使用該土地。

51.合作建房

是指以一方提供土地使用權,另一方或多方提供資金合作開發房地産的房地産開發形式。

52.土地所有權

土地所有權是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。

53.個人住房基金

有些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基金,其中一部分是根據政策規定從收入中提取得到(主要指公積金);另一部分則是自願儲蓄部分則采取存款自願,取款自由的管理辦法。

54.房屋的所有權

是指對房屋全面支配的權利。房屋的所有權分爲占有權、使用權、收益權和處分權四項權能,這也是房屋所有權的四項基本內容。

55.商品房的起價

是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。

56.商品房的均價

是指商品房的銷售價格相加以後的和除以單位建築面積的和,即得出每平方米的價格。

57.基價

經過核算而確定的每平方米基本價格,商品房的銷售價一般以基數增減樓層和朝向差價後得出。

58.契稅

契稅是指房屋所有權發生變更時,就當事人所訂契約按房價的一定比例向産權承受人征收的一次性稅收。它是對房地産權變動征收的一種專門稅種。(交易手續費經濟適用房減半)

59.公共維修基金

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納,比例爲購房款的2%。

60.印花稅

印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行爲性質的憑證稅,具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買並粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。

61.商品房驗收合格

指的是單體(即單幢樓盤)驗收合格。

62.商品房綜合驗收合格

指的是包含所有配套設施在內的全部建築物的驗收合格。

63.在什麽情況下,房地産開發項目可以交付使用?

房地産開發項目竣工,經驗收合格後,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。

64.在房屋交付時,發展商應提交哪些文件?

房屋交付時,房地産開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》,向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

65.何爲“預售面積”和“竣工面積”?

預售面積是指全部按建築設計圖上尺寸計算的房地産建築面積,它只供房地産預售時使用;竣工面積是指房地産竣工後實測的面積或用與竣工房地産尺寸相符的建築設計圖計算的建築面積,它爲房地産交易、租賃、抵押、竣工驗收、産權登記等提供依據。

66.空鼓

局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用,用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與牆面間局部水泥砂漿不飽和,形成空鼓。

67.商品房預售須符合哪些條件?

1)交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

2)有建設工程規劃許可證;

3)按提供預售的商品房計算,投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期;

4)向縣級以上人民政府房産管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

68.商品房銷售面積

商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。

69.分攤公用建築面積的計算方法

分攤公用建築面積=套內建築面積×公用建築面積分攤系數

公用建築面積分攤系數=公用建築面積/套內建築面積之和

公用建築面積=整幢建築的面積-套內建築面積之和-不應分攤的建築面積

70.“五證”包括什麽?

商品房“五證”包括:建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建設工程開工證、商品房預售許可證。

71.“二書”

是指建設部爲了加強對商品房的質量管理與監督,要求發展商必須提供的新建住宅質量保證書和新建住宅使用說明書。

72.什麽是地籍?什麽是産籍?

我們通常所指的地籍、産籍、房地産籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記,包括了土地産權的登記和土地分類面積等內容。具體來講,是對在房地産調查登記過程産生的各種圖表、證件等登記資料,經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

73.房屋的折舊

房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式,即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中,雖然保留原有的實物形態,但由于自然損耗和人爲的損耗,客觀存在的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值,以貨幣形態來表現,就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價殘值、清理費用和折舊年限。

74.住宅的“全部産權”

是指按市場價和成本價購買的房屋,購房者擁有全部産權。經濟適用房亦屬于全部産權。

75.住宅的“部分産權”

是指職工按標准價購買的公有住宅。在國家規定的住房面積之內,職工按標准價購房後只擁有部分産權,可以繼承和出售,但出售時原産權單位有優先購買權,售房的收入在扣除有關稅費後,按個人和單位所占的産權比例分配。

76.建築物

是指人工建造而成的房屋和構築物,如牆體、樓地層、樓梯、門窗基礎。

77.構築物

是指建築物中除房屋以外的東西,人們一般直接在內進行生産和生活活動,如煙囪、水井、道路、橋梁等。

78.商品房的結構

售房的樓書常見用語,房屋架構可分爲磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。

79.人均總占地面積(平均米/人)

人均總占地面積=建築紅線內總用地/本小區規劃居住總人數。

80.人均住宅用地面積(平方米/人)

人均住宅用地面積=小區內總住宅用地/本小區規劃居住總人數。

81.總建築面積(平方米)

指小區內住宅、公共建築、人防地下室面積總和。

82.人口毛密度

人口毛密度=小區內總居住人數/小區內占地面積(公頃)。

83.商品房現售

是指房地産開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,並由買受人支付房價款的行爲。

84.商品房預售

俗稱“賣樓花”,即在房地産尚未建成以前,房地産的經銷商在取得受買人一定數量的定金後,將期房出售給受買人。

85.面積配比

指的是各種面積範圍的單元在某一樓盤單元總數中各自所占比例的多少。

86.格局配比

是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數中各自所占的比例的多少。

87.共有房産

共有房産是指某一房産屬于兩個或兩個以上的所有人共同所有。

88.申辦産權需具備哪些資料?

審核後購銷合同一份、收件收據、産權申請登記表、産權登記發證審批表、房屋所有權情況調查表、測量後的正式圖紙。

89.未成年人是否可以作爲權利人辦理《房地産證》?

未成年人可以作爲權利人辦理《房地産證》,但辦理時須提交其監護關系證明和監護人身份證明,並在《房地産證》上備注其法定監護人姓名。由于未成年人爲沒有民事行爲能力或限制民事行爲能力的人,因此在處分該房地産時必須符合有關法律規定。

90.房地産登記的種類有哪些?

房地産登記的種類分爲初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

91.房屋期權轉讓

房屋期權轉讓是指購房者在與房地産開發企業簽訂了預購商品房合同之後,在商品房尚未竣工交付使用之前,由于購房者一方原因,如對房屋需求的改變或是故意炒作,把原來因簽訂購房合同而獲得的權利轉讓給他人。房屋期權轉讓,有的地方將其稱爲“樓花”轉讓或“炒樓花”。

92.房地産轉讓

是指合法擁有土地使用權及土地上建築物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織,通過買賣、交換、贈與將房地産轉移給他人的法律行爲。

93.確權

確權就是房地産登記機關對房地産權利的確認。即是依照法律、政策的規定,經過房地産申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批准、登記注冊、發放權利證書等登記規定程序,確認某一房地産權利歸屬的過程。

94.等額本金還款法

等額本金還款法是一種計算非常簡便,實用性很強的一處還款方式。基本算法原理是在還款期內按期等額歸還本金,並同時還清當期未歸還的本金所産生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。

95.一次性還本付息法

現各銀行規定,貸款期限在一年以內(含一年),那麽還款方式爲到期一次性還本付息,即初期的貸款本金加上整個內的利息綜合。

96.物業的竣工驗收

是指從物業形態上說,建築商完成了一項最終産品,開發商也完成了物業開發任務,這時他們之間所發生的一個法定手續。

97.物業管理

泛指一切有關房地産開發、經營、商品房銷售、租賃及售後服務。

98.業主委員會

業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉産生,是經政府部門批准成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體,其合法權益受國家法律保護。

99.違法建築

是指未經規劃土地主管部門批准,未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證,擅自建築的建築物和構築物。

100.哪些情況下,預售房購買者可以要求取消預售房合同?

1)房屋開發公司不能按照原定日期交付預購房屋;

2)建成後的房屋實際面積與預售房合同確定的面積不相符;

3)建成後房屋建築的材料與預售合同所列建材不相符。


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